Locataire ou propriétaire : qui paie vraiment quoi dans un logement en France ?

La question de savoir s’il vaut mieux être locataire ou propriétaire revient souvent dans les discussions entre amis ou en famille.

Au-delà du simple choix de vie, cette décision implique des répartitions de charges bien différentes.

Beaucoup pensent connaître la réponse, mais la réalité des coûts cachés peut surprendre.

Entre l’entretien courant, les gros travaux, les taxes et les assurances, qui paie réellement quoi ?

Voici un décryptage complet des obligations financières qui incombent à chacun.

La répartition des charges : le cadre légal

En France, la loi encadre précisément ce qui relève du propriétaire et ce qui incombe au locataire. Ce n’est pas une question d’appréciation personnelle mais bien de textes juridiques.

Les textes qui définissent qui paie quoi

La répartition des charges entre propriétaire et locataire est principalement définie par :

• La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
• Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables

Ces textes établissent clairement les responsabilités financières de chacun. Le bail peut préciser certains points mais ne peut pas déroger aux dispositions légales impératives.

Le principe général de répartition

Le principe fondamental est le suivant : le propriétaire prend en charge tout ce qui relève de la structure du bâtiment, de sa mise aux normes et des gros travaux, tandis que le locataire assume les charges courantes et l’entretien quotidien du logement.

Ce que paie le locataire

Contrairement aux idées reçues, le locataire ne se contente pas de payer uniquement son loyer mensuel.

Le loyer et les charges locatives

Le locataire doit évidemment s’acquitter du loyer, mais aussi des charges locatives qui comprennent :

• Les consommations d’eau et d’énergie (électricité, gaz, fioul)
• L’entretien des parties communes (nettoyage, électricité, ascenseur)
• Les petites réparations dans les parties communes
• Les frais de gardiennage
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Ces charges peuvent être forfaitaires ou réelles avec régularisation annuelle. Dans une maison individuelle, la liste est plus restreinte mais inclut néanmoins l’entretien du jardin si le locataire en a la jouissance exclusive.

L’entretien courant et les réparations locatives

Le locataire doit prendre en charge :

• Les menues réparations et l’entretien courant du logement
• Le remplacement des éléments de petit équipement (joints, ampoules, etc.)
• L’entretien des équipements mentionnés dans le bail (chaudière, climatisation)
• Les dégradations qui ne sont pas dues à la vétusté ou à un vice de construction

Par exemple, un locataire doit déboucher un évier mais n’a pas à remplacer une canalisation vétuste qui fuit.

Les assurances obligatoires

Le locataire doit souscrire une assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion). Cette obligation est inscrite dans la loi, et le propriétaire peut résilier le bail si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance.

Le coût moyen d’une assurance habitation pour un locataire varie entre 150€ et 400€ par an selon la superficie et la localisation du logement.

La taxe d’habitation (en voie de disparition)

Historiquement, la taxe d’habitation était à la charge du locataire. Depuis 2023, cette taxe a été supprimée pour les résidences principales, ce qui représente une économie substantielle pour les locataires. Elle reste due pour les résidences secondaires.

Ce que paie le propriétaire

Les propriétaires ont souvent l’impression de supporter tous les coûts, et il est vrai que leurs obligations financières sont importantes.

Les gros travaux et réparations

Le propriétaire doit financer :

• Tous les travaux touchant à la structure du bâtiment (toiture, murs, fondations)
• Le remplacement des équipements vétustes (chaudière en fin de vie, fenêtres)
• La mise aux normes du logement (électricité, gaz, accessibilité)
• Les réparations dues à la vétusté ou à un vice de construction

Ces travaux représentent souvent des sommes importantes et imprévisibles qui peuvent grever significativement la rentabilité d’un investissement locatif.

Les charges de copropriété non récupérables

Dans une copropriété, certaines charges ne peuvent pas être refacturées au locataire :

• Les gros travaux votés en assemblée générale
• Les frais de syndic (honoraires de gestion)
• Les assurances de l’immeuble
• Le fonds de travaux obligatoire (minimum 5% du budget prévisionnel)

Ces charges non récupérables représentent en moyenne 25% à 40% des charges totales de copropriété.

Les taxes foncières

Le propriétaire doit s’acquitter chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette taxe varie considérablement selon les communes, mais représente généralement entre un demi-mois et deux mois de loyer.

À noter que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien que figurant sur l’avis de taxe foncière, peut être répercutée sur le locataire.

Les assurances spécifiques

Le propriétaire doit souscrire :

• Une assurance propriétaire non occupant (PNO) qui couvre sa responsabilité civile
• Éventuellement, une garantie loyers impayés (GLI)

Le coût annuel d’une assurance PNO varie entre 80€ et 150€, tandis qu’une GLI représente généralement entre 2,5% et 3,5% des loyers annuels.

Les zones grises : qui paie quoi ?

Certaines situations créent régulièrement des conflits entre propriétaires et locataires car la répartition des charges n’y est pas toujours évidente.

Le cas des équipements vieillissants

La question de la vétusté est souvent source de désaccord. Un équipement qui fonctionne mal mais n’est pas totalement hors service doit-il être remplacé par le propriétaire ?

La jurisprudence tend à considérer qu’un équipement ayant dépassé sa durée de vie normale (environ 10 ans pour un chauffe-eau, 15 ans pour une chaudière) doit être remplacé par le propriétaire s’il ne fonctionne plus correctement, même s’il n’est pas complètement en panne.

Les diagnostics et mises aux normes

Les diagnostics techniques (amiante, plomb, DPE, etc.) sont toujours à la charge du propriétaire. De même, les mises aux normes imposées par la loi (comme l’installation de détecteurs de fumée) incombent au propriétaire.

En revanche, l’entretien de ces équipements de sécurité (comme le changement des piles des détecteurs) est généralement à la charge du locataire.

Le cas particulier de l’entretien de la chaudière

L’entretien annuel obligatoire de la chaudière est à la charge du locataire. Cependant, si le propriétaire souhaite conserver la garantie du fabricant, il peut avoir intérêt à prendre en charge cet entretien ou à imposer le recours à un professionnel agréé.

Comparaison financière : locataire vs propriétaire

Pour comparer objectivement les situations financières des locataires et des propriétaires, il faut prendre en compte l’ensemble des coûts sur la durée.

Le coût total sur 10 ans

Cet exemple simplifié montre que sur 10 ans, le coût total pour un propriétaire peut être supérieur d’environ 25% à celui d’un locataire. Toutefois, le propriétaire constitue un patrimoine et bénéficie de la plus-value potentielle du bien.

Les coûts cachés pour chacun

Pour le locataire, les coûts cachés incluent :

• La perte du dépôt de garantie (en partie ou totalité) en cas de litige
• Les frais de déménagement plus fréquents
• L’absence de constitution de patrimoine

Pour le propriétaire, les coûts cachés comprennent :

• Les périodes de vacance locative
• Les impayés éventuels
• La dépréciation possible du bien
• L’imposition des revenus fonciers

Conseils pratiques pour éviter les conflits

La répartition des charges est une source fréquente de tensions entre propriétaires et locataires. Voici quelques recommandations pour limiter les risques de conflit.

Pour les propriétaires

• Établir un état des lieux d’entrée détaillé, si possible avec photos
• Fournir les notices des équipements et les contrats d’entretien antérieurs
• Réagir rapidement aux signalements de problèmes par le locataire
• Provisionner pour les travaux futurs (environ 3% de la valeur du bien par an)
• Prévoir une clause dans le bail concernant l’entretien des équipements spécifiques

Pour les locataires

• Signaler rapidement tout problème au propriétaire, de préférence par écrit
• Conserver les preuves des entretiens réalisés (factures, attestations)
• Se renseigner sur ses droits et obligations avant de signer un bail
• Vérifier que les charges récupérées par le propriétaire correspondent bien à des charges locatives
• Souscrire une assurance habitation avec protection juridique

En cas de désaccord persistant, les deux parties peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation avant d’envisager une procédure judiciaire.

Bilan : qui est vraiment gagnant financièrement ?

La réponse à cette question dépend de nombreux facteurs : durée d’occupation, évolution du marché immobilier, taux d’intérêt, fiscalité…

Sur le court terme (moins de 5 ans), le locataire est généralement gagnant car il évite les frais d’acquisition (7 à 8% du prix d’achat) et les gros travaux imprévisibles.

Sur le long terme (plus de 15 ans), le propriétaire devient souvent gagnant car :

• Il finit par rembourser son prêt alors que le locataire continue à payer un loyer
• Il constitue un patrimoine qui peut prendre de la valeur
• Il peut bénéficier d’avantages fiscaux (déduction des intérêts d’emprunt, etc.)

Finalement, le choix entre location et achat ne se résume pas à une simple question financière. Il dépend aussi du projet de vie, de la mobilité professionnelle souhaitée et de la capacité à gérer les imprévus financiers.

La répartition des charges entre propriétaire et locataire, bien qu’encadrée par la loi, reste un sujet complexe qui mérite d’être bien compris par les deux parties pour éviter les mauvaises surprises et les conflits inutiles.